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Solos™v19.9
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Dados do Terreno
Dica: preencha a tabela "Composição Lote a Lote" no modo Incorporadora para liberar as opções.
Usado como referência para comparar venda direta vs. permuta
Resumo Financeiro
Valor total terreno
—
Área total
—
RS/m² terreno · —
Preço venda m²
Incorporadora ·
Intermediação (6%)
—
Paga no ato
—
—Preencha a tabela para gerar o mapa
| Rua | Nº | Nº Geosampa | Área | Preço m² | % Permuta | M² (Permuta) | R$ (Permuta) | Dinheiro | Aluguel | Meses | Total Aluguel | Total | Avaliação | Proprietário | Link | × |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOTAIS → | — | — | — | — | — | — | — | |||||||||
Composição
—
—
Zona
ZEU
Dentro dos eixos · sem gabarito · cota parte 20m²/unid
Padrão do produto
Área-alvo por unidade
m²
Fs 1,0
Hab >70m²
Pavimentos
20
60m · 3m/pav
sem limite
Vagas totais
Pé-direito (m)
—
VGV estimado
—
—
Área vendável total
—
m² (priv + NC vendável)
Unidades
—
—
Outorga estimada
—
—
frente
—
afastamento lat.
—
proj. tipo
—
altura
—
CA efetivo
—
Produto estimado
(CA + varandas NC) ÷ (m²·unid) = N pavimentos · validado pela laje
Composição de áreas — vendável vs. construída
Área vendável
Total vendável
—
Custo de obra (não vendável)
Total construído
—
Incentivos urbanísticos — áreas não computáveis
Total NC ativo
+ 0 m²
Memorial de cálculo
Potencial construtivo
| Área do lote | — |
| CA máximo | — |
| CA bruto | — |
| CA efetivo | — |
Circulação horizontal — nova lógica
| Apts/pavimento | — |
| Padrão | — |
| m²/porta (corredor) | — |
| Circ. horiz./pav | — |
| × pavimentos tipo | — |
| Total circ. horiz. | — |
—
Circulação vertical (NC)
| Núcleo(s) | — |
| Elev. + escada/núcleo | 27 m² |
| Total circ. vert. | — |
NC · não computa CA · não entra no VGV
Áreas NC (não computáveis)
| Varandas | — |
| Bônus s/ garagem | — |
| Fachada ativa | — |
| Total NC vendável | — |
—
Recuos — H = 60m
| Fórmula lat./fundo | A = (H−6) / 10 |
| Frente (eixo) | 0 m |
| Lat. / fundo | — |
Composição do VGV
| Privativo (CA ef.) | — |
| Varandas NC | — |
| Bônus NC | — |
| Fachada ativa NC | — |
| VGV total | — |
—
Índice Solos™
Índice de Viabilidade
—
InviávelExcelente
Custo / VGV
—
Custo / VGV = —
Limite verde ≤ 20%Amarelo até 23% · Vermelho acima
Valor Máx Terreno
—
Sustentável
Seu terreno pode valer
muito mais do que você imagina.
Calculamos o potencial real do seu ativo com base no zoneamento e na demanda atual do bairro. Os números abaixo são sua referência de negociação.
| Venda isolada | — |
| Venda estruturada | — |
| Ganho potencial | +0% |
estimativa baseada em dados de mercado
Por que a composição aumenta o valor?
- Maior potencial construtivo para o mesmo terreno.
- Interesse de incorporadoras com maior capacidade de pagamento.
- Ganho de escala no projeto e melhor produto final.
- Competição entre compradores aumenta o poder de negociação.
Permuta Máxima Oferecida
Terreno (Permuta)
—
Obra + Margem
—
Permuta Total
—
Quero entender minha proposta
Sem compromisso. Nossa equipe entra em contato em até 24h com uma
análise personalizada e uma proposta concreta.
Suas informações são confidenciais e não serão compartilhadas sem sua autorização.
Rua Exemplo, 123
ZEU
1.076,00 m²
CA 4.0x
6.025,60 m² total
18 de fevereiro de 2026
VALOR POTENCIAL DO TERRENO
—
↑ até +0% vs venda direta
01
Resumo executivo
Potencial Construtivo e VGV
ÁREA COMPUTÁVEL MÁXIMA
—
—
INCENTIVOS ADICIONAIS
—
m² não computáveis
TOTAL CONSTRUÍVEL
—
m² capacidade máxima
Detalhamento dos Incentivos
| Parâmetro | Valor | Impacto |
|---|
CONSERVADOR
Cenário -10% VGV/m²
VGV Bruto Estimado—
Relação Terreno/VGV—
REFERÊNCIA
Cenário Base Mercado
VGV Bruto Estimado—
Relação Terreno/VGV—
OTIMIZADO
Cenário +10% VGV/m²
VGV Bruto Estimado—
Relação Terreno/VGV—
Cenários Comparativos
CENÁRIO A
Manutenção Otimizada
CENÁRIO B
Venda Direta Solos
CENÁRIO C
Permuta Estruturada
Alavancas de Captura de Valor
Condução Estratégica Solos
Etapa atual: 1 de 4
Processo conduzido pela equipe Solos
1
Validação técnica do terreno
Conferência documental e urbanística para eliminar riscos antes da negociação.
2
Estruturação da composição
Definição do modelo econômico e da melhor arquitetura de proposta para o ativo.
3
Rodada com incorporadoras
Processo competitivo com players qualificados para maximizar valor e segurança.
4
Proposta formal ao proprietário
Consolidação das condições finais para decisão com clareza de ganho e risco.
Incentivos Urbanísticos
Marque ou desmarque os incentivos durante a reunião para recalcular o VGV em tempo real.
Estrutura de Custos (Referência)
—
| Item | Valor (R$) | % VGV |
|---|
* Valores de referência. Cada incorporadora possui seu próprio sistema de cálculo e premissas.
Estrutura de custos baseada em premissas de referência. Margens efetivas variam por incorporadora e produto.
Hooks V19 preparados: custo de obra dinâmico, custo financeiro dinâmico, custo comercial variável e curva de vendas.
Premissas
Área Computável:
CA × Área Terreno × 90% (descontando 10% para circulações verticais e horizontais)
Incentivos Urbanísticos:
• Fachada Ativa: conforme zoneamento
• Varandas: 5% área do lote por pavimento
• HIS/HMP: 10% adicional (apenas baixo, médio e alto padrão)
• Sem Subsolo: 10% benefício (apenas studios/baixo padrão)
• Varandas: 5% área do lote por pavimento
• HIS/HMP: 10% adicional (apenas baixo, médio e alto padrão)
• Sem Subsolo: 10% benefício (apenas studios/baixo padrão)
Permuta e teto de terreno:
Permuta: 20% do VGV em unidades prontas (padrão incorporadoras médio/grande porte).
Teto de terreno (card “Valor Máx Terreno”): NÃO são os mesmos 20%. Neste modo (incorporadora) o teto é 17% do VGV em Itaim Bibi, Jardins e Vila Nova, e 12% nos demais bairros. Os 20% valem no modo proprietário.
Custo/VGV: verde ≤ 20% e amarelo ≤ 23% também são régua do modo proprietário; aqui a faixa verde é o próprio teto da zona (17% ou 12%), com âmbar a partir de 90% dele.
Teto de terreno (card “Valor Máx Terreno”): NÃO são os mesmos 20%. Neste modo (incorporadora) o teto é 17% do VGV em Itaim Bibi, Jardins e Vila Nova, e 12% nos demais bairros. Os 20% valem no modo proprietário.
Custo/VGV: verde ≤ 20% e amarelo ≤ 23% também são régua do modo proprietário; aqui a faixa verde é o próprio teto da zona (17% ou 12%), com âmbar a partir de 90% dele.
Custos:
Referência mercado SP 2024-2025. Cada incorporadora possui estrutura própria.
VGV/m²:
Baseado em lançamentos recentes por bairro e padrão (últimos 12 meses)
Cota de Solidariedade e outorga:
São duas parcelas com tratamentos opostos, e confundi-las
erra o custo nos dois sentidos:
• o HIS in loco (10% da computável) é não computável e NÃO paga outorga — mas custa obra, ou o depósito equivalente no FUNDURB (20% do valor do terreno pelo Cadastro);
• o bônus de +20% de CA é computável e PAGA outorga como qualquer área acima do coeficiente básico.
Conferido no alvará 52913-25-SP-ALV: CA do projeto 4,7992 − 1,00 (básico) = 3,7992 objeto de outorga, com a parcela de 0,80 da cota dentro da base.
• o HIS in loco (10% da computável) é não computável e NÃO paga outorga — mas custa obra, ou o depósito equivalente no FUNDURB (20% do valor do terreno pelo Cadastro);
• o bônus de +20% de CA é computável e PAGA outorga como qualquer área acima do coeficiente básico.
Conferido no alvará 52913-25-SP-ALV: CA do projeto 4,7992 − 1,00 (básico) = 3,7992 objeto de outorga, com a parcela de 0,80 da cota dentro da base.
Cota de garagem (32 m²/vaga):
É orçamento médio, não dimensão de vaga. O limite de área não computável é
nº de vagas × 32 m², cobrindo estacionamento + manobra + circulação somados. Não há teto por
vaga individual — os mínimos são do COE. Por isso o “vagão” (vaga dupla em fila) conta como
1 vaga, entrega 2 carros e consome o mesmo orçamento.
Base legal e ressalva:
Lei 16.402/16 (LPUOS) com as alterações da Lei 18.081/2024, Lei 17.975/23 e
Lei 17.795/23. A Lei 18.081/2024 é objeto das ADINs 2283278-41.2024,
2126484-89.2024 e 2257600-87.2025 — parte de seus dispositivos pode vir a ser
suspensa ou anulada. Números derivados dela são estimativa sujeita a revisão judicial.
Aviso Legal e Diligências: Esta análise é baseada em premissas urbanísticas e de mercado para fins de avaliação preliminar de viabilidade. Os valores apresentados são estimativas que não constituem proposta vinculante. Para confirmação definitiva do estudo, deverá ser realizada diligência completa (ambiental, jurídica e técnica) do imóvel, incluindo certidões negativas, análise de matrícula, restrições ambientais, passivos trabalhistas ou fiscais, e validação dos parâmetros urbanísticos junto aos órgãos competentes.